Как правильно составить договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала

Полезно также почитать:Можно ли использовать средства материнского капитала на реконструкцию дома или ремонт квартиры

Нюансы содержания документа, если покупается дом с земельным участком под маткапитал

Как гласит один из базовых принципов земельного права, участок следует за объектом недвижимости, который на этом участке расположен. Следовательно, если мы приобретаем частный дом, то должны приобрести и землю, на котором он выстроен.

Покупка такого дома с землей также имеет ряд специфических черт, в числе которых следующие:

  1. Средства МК предоставляются на покупку дома либо земельного участка, на котором будет производиться строительство жилой недвижимости. Если мы покупаем дом, то законодатель не разрешает оплачивать МК и дом и землю или только земельный участок. Следовательно, в договоре необходимо указывать, что капитал направляется на приобретение строения, и как следствие, его стоимость не может быть меньше той, которые мы запрашиваем в ПФР. Если остаток МК составляет 400 000 рублей и планируется все эти средства использовать, то цена дома должна составлять не менее этой суммы.
  2. Земельный участок оплачивается из личных средств покупателя, что также желательно отразить в тексте договора.
  3. Земельный участок под домом должен иметь целевое разрешенное использование, которое позволяет размещать на нем индивидуальное жилое строение.
  4. Сам дом имеет назначение жилого и оформлен надлежащим образом, что подтверждается выпиской на него из государственного реестра недвижимости.

Прочие особенности аналогичны описанным выше.

Процедура оформления

Весь процесс оформления рассматриваемой сделки можно подразделить на следующие этапы:

  1. Выбор жилой недвижимости.
  2. Достижение устной договоренности с продавцом (на данном этапе важно заручиться согласием второй стороны на то, что вся цена договора или ее часть будет оплачена средствами семейного капитала).
  3. Составление письменного договора.
  4. Регистрация перехода права собственности на жилье в подразделении Росреестра.
  5. Направление в Пенсионный фонд России заявления с приложением необходимого пакета документов о распоряжении средствами МК.
  6. Перечисление Пенсионным фондом оставшейся части оплаты на счет продавца.

Если в договоре момент перехода права собственности определен полной оплатой приобретаемой недвижимости, то пункты 4 и 5 меняются местами.

Так, после составления договора с рассрочкой платежа первоначально необходимо обратиться в ПФР с установленным пакетом документов, а после получения продавцом полной оплаты зарегистрировать переход прав на жилье к покупателю (или покупателям).

Итак, сделка по покупке жилой недвижимости, если она или ее часть оплачиваются семейным капиталом, оформляется по общим правилам ГП и практики гражданских правоотношений.

При этом такой договор имеет ряд специфических черт, которые отражаются в субъектном составе (на стороне покупателя выступают все члены семьи), требованиям к объекту недвижимости и порядке оплаты и расчетов между сторонами.

Кроме того, несколько усложнена и процедура совершения сделки, что связано с необходимостью предъявления договора и правоустанавливающих документом в ПФР для перечисления МК в счет оплаты жилья на счет продавца.

Информация к документу

Возможность использования материнского капитала с целью приобретения жилья предусмотрена статьёй 7 Федерального Закона № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Осуществить это можно посредством направления заявления в Пенсионный Фонд о намерении использовать положенные по закону средства. Это должно быть указано и в договоре купли-продажи недвижимости.

Особенности составления документа

Договор купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала имеет свою определённую специфику, согласно которой, документ заключается не между двумя сторонами, но при обязательном участии Пенсионного Фонда.

Важно! Договор, в который будет включено условие об оплате посредством использования материнского каптала, составленный без разрешения Пенсионного Фонда на использование указанных средств, будет признан недействительным.

Данный документ следует оформлять только после того, как будет получено одобрение из ПФ РФ. Не все пары, имеющие ребёнка, могут на него рассчитывать — для этого требуется, чтобы второму ребёнку на момент подачи заявления исполнилось три календарных года. Непосредственно право использовать материнский капитал предоставляется заявителю только после государственной регистрацией договора купли-продажи.

Составление данного договора предполагает просрочку по расчёту с собственником недвижимости, так как на перечисление средств Пенсионным Фондом требуется определённое время. Поэтому договор необходимо составлять внимательно без допущения ошибок, дабы данную процедуру не затянуть ещё более.

Договор составляется письменно и в деловом стиле. Вся информация, указываемая в документе, должна подтверждаться документально и быть абсолютно достоверной.

Структура документа:

  • наименование договора, дата и место его составления;
  • паспортная информация сторон договорённости и их контактные данные;
  • обязательство продавца передать в собственность покупателя недвижимость, которая и является предметом договора. Здесь должна быть представлена информация об объекте недвижимости с указанием его характеристик согласно техническому паспорту;
  • реквизиты свидетельства, подтверждающего право собственности на недвижимость;
  • сумма, которую покупатель обязуется выплатить продавцу, а также указание факта того, что она вся либо же её какая-то часть будет оплачена посредством материнского капитала;
  • порядок проведения расчётов. Здесь должны присутствовать реквизиты сторон, а также Пенсионного Фонда, который будет перечислять средства материнского капитала;
  • результаты осмотра квартиры покупателем;
  • порядок вступления договора в свою полную силу;
  • количество человек, зарегистрированных на жилплощади на момент составления документа;
  • уведомление об отсутствии на квартире обременений;
  • подтверждение дееспособности сторон;
  • порядок перехода квартиры в собственность покупателя;
  • заключительные положения и подписи сторон.

Важно! Пенсионный Фонд тщательно изучает текст самого договора, а также документы, необходимые для перевода средств материнского капитала. Посредством использования данных средств законодательство разрешает погашать лишь основной долг, но ни в коем случае, не штрафы и неустойки по выплатам.

Жильё, приобретаемое по договору купли-продажи с использованием материнского капитала, обязательно должно быть расположено на территории Российской Федерации.

Рассматриваемый договор вступает в свою полную силу с момента его подписания. Внесение изменений в его условия, а также порядок его расторжения может быть осуществлены в порядке, не перечащем нормам действующего законодательства.

edit41.pngЗаполненный образец документа

yoficated1.png Документ полностью Ёфицирован. Что это значит?

Договор купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала

г. Краснодар                                                                                                    «__»_____________20___ г.

Мы, нижеподписавшиеся ФИО_____________________________________________, ___________ года рождения, место рождения: _________________________________, гражданка (гражданин) Российской Федерации, пол – женский(мужской), паспорт серии _________, №____________, код подразделения_________, выдан:_______________________________________________________ (указать дату и орган выдачи паспорта), зарегистрированная (-ый) по адресу: гор.___________, ул. ____________________, д._____, кв._____, именуемая в дальнейшем «ПРОДАВЕЦ», с одной стороны, и ФИО___________________________________,  ____________года рождения, место рождения  ______________________, гражданка (гражданин) Российской Федерации, пол – женский (мужской), паспорт серии _______ № ________, код подразделения _______, выдан:___________________________________________________________ (указать дату и орган выдачи паспорта), зарегистрированная (-ый) по  адресу: гор._______________, ул. __________________, д.___, кв.___, ФИО______________________________________,  ______________ года рождения, место рождения:  _____________________________, гражданка (гражданин) Российской Федерации, пол – женский (мужской), паспорт серии _______ № ____________, код подразделения___________, выдан:_____________________________________________________ (указать дату и орган выдачи паспорта), зарегистрированная (-ый) по  адресу: гор._________________, ул.________________________________, д._____, кв._____, ФИО_________________________________________________,  ______________ года рождения, место рождения  _____________________________________, гражданка (гражданин) Российской Федерации, пол – женский (мужской), место рождения __________________________________________,   свидетельство о рождении серия _______, № ________, выдано:___________________________________________________________ (указать дату и орган выдачи свидетельства о рождении), зарегистрированная (-ый) по  адресу: гор.________________, ул. __________________, д.____, кв.____, действующая (-щий) в лице законного представителя — ФИО матери (-отца), ________________________________________,   и гражданка (гражданин) Российской Федерации, пол – женский (мужской), место рождения _____________________________________________,    свидетельство о рождении серия _______, № ________, выдано:_________________________________________________ (указать дату и орган выдачи свидетельства о рождении), зарегистрированная (-ый) по  адресу:  гор.____________________, ул. ________________________, д.____, кв.____, действующая (-щий) в лице законного представителя — ФИО матери (-отца) __________________________________________, именуемые в дальнейшем «ПОКУПАТЕЛЬ», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

2. Указанная квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании _______________________________________________, Свидетельство о государственной регистрации права серии ______,  №________,  о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ___________г. сделана запись регистрации № ________________________________.

3. Продавец продаёт, а Покупатель покупает квартиру за ______________________ (указать сумму) рублей за счёт собственных средств и средств материнского (семейного) капитала в соответствии с Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»  №256-ФЗ от 29.12.2006 г., согласно государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серия________, №_________, выданного _____________________________________________________________________________________ (указать территориальный орган Пенсионного фонда РФ).

4.  Расчёт между сторонами производится  в следующем порядке:

Денежные средства в сумме _______________________(указать сумму) рублей являются личными и передаются продавцу в  день подписания настоящего договора. Оставшаяся сумма _______________________руб. за счёт средств материнского (семейного) капитала на основании государственного сертификата на материнский (семейный) капитал перечисляется в безналичном порядке______________________________________________________________________________

_________________________________________(указать территориальный орган Пенсионного фонда РФ) на расчётный (банковский) счёт продавца №___________________________________, открытый в _____________________________________________________________________________________

 (указать название кредитной организации), юридический адрес:            ____________________________________________________________________________________, К/СЧЁТ______________________________________________,  ИНН_______________________, БИК______________, ОГРН ___________________, КПП______________, после государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю к покупателям в течение _______ дней (месяцев).

5.   Покупатель удовлетворен качеством состояния данной квартиры.

6. С содержанием статьи 38 Жилищного Кодекса Российской Федерации стороны ознакомлены.

7. Квартира передается Покупателю в момент подписания настоящего договора и является единственным документом, подтверждающим передачу квартиры.

8.  В квартире, указанной в п. 1 настоящего договора  зарегистрированы: __________________

________________________________________________________________________________.

9. До подписания настоящего договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под запрещением (арестом) не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременена, свободна от любых имущественных прав третьих лиц.

10. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне не выгодных для себя условиях.

11. Покупатель приобретает право собственности на отчуждаемую квартиру с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

12. Настоящий договор составлен и подписан в _____ экземплярах, имеющих равную юридическую силу, первый экземпляр храниться в делах Управления Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, второй у Продавца, __________ у Покупателя.

Продавец:____________________________________________________________________________

Покупатель:__________________________________________________________________________

Покупатель:__________________________________________________________________________

Покупатель:__________________________________________________________________________

Покупатель:__________________________________________________________________________

Действующая программа «Материнский (семейный) капитал» подразумевает выделение бюджетных средств на нужды семей, в которых родилось двое и более детей. Как правило, семьи предпочитают потратить социальную субсидию на приобретение квартиры. В этом случае необходимо собрать большой пакет документов для предъявления его в разные инстанции. Так, при оформлении любой сделки с недвижимостью составляется договор купли-продажи. Владельцы сертификатов на материнский капитал должны знать, как именно оформить данный договор, чтобы его признали действительным, в т. ч. можно ли расторгнуть сделку в случае необходимости.

Основные этапы сделки купли-продажи квартиры с использованием маткапа

Если семья заинтересована в оптимизации своих жилищных условий на средства материнского капитала, она должна быть готовой к тому, что придётся соблюсти определённые правила, выдвигаемые Пенсионным фондом нашей страны. Именно это учреждение контролирует все действия, связанные с выдачей средств субсидии.

ПФР внимательно изучает поданную документацию и в случае отсутствия какого-либо документа может отказать в предоставлении средств.

Покупка квартиры с привлечением бюджетных денег — достаточно протяжённая во времени процедура, т. к. предполагает определённый порядок действий владельца сертификата на МК.

Сделка купли-продажи квартиры включает такие шаги:

  1. Поиск подходящей по всем параметрам жилплощади и взаимодействие с продавцом. Необходимо проинформировать продавца о том, что объект приобретается на субсидию от государства. На первом этапе составляется договор купли-продажи квартиры в предварительном виде.
  2. Сбор документации для обращения в Пенсионный фонд по месту жительства. Это необходимо сделать для того, чтобы сотрудники учреждения дали добро на использование средств материнского капитала для улучшения жилищных условий. Вместе с бумагами подаётся соответствующее заявление.

    Обращение в ПФР за средствами маткапитала подразумевает подачу соответствующего заявления и пакета документов на рассмотрение

  3. Оформление сделки через заключение окончательного варианта договора купли-продажи и заверение документа у нотариуса (в случаях, установленных законом).
  4. Регистрация сделки в Росреестре, если ПФР одобрил действия владельца сертификата. Так происходит переход прав на недвижимость от одного владельца к другому.
  5. Перечисление ПФР средств материнского капитала на счёт продавца.

Стоит иметь в виду, что если семья планирует приобрести квартиру на собственные сбережения и средства МК (без оформления ипотеки), то придётся ждать, когда ребёнку исполнится три года.

Правила оформления договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи недвижимости с привлечением материнского капитала имеет свою специфику, т. к. предполагает участие Пенсионного фонда. Помимо общих положений он должен содержать пункты, отражающие привлечение бюджетных средств на покупку квартиры.

Правила оформления такого договора:

  • составляется в письменной форме с использованием делового стиля;
  • вся информация, содержащаяся в нём, должна подтверждаться документально и быть достоверной;
  • в документе не должно быть помарок и исправлений;
  • обязательна государственная регистрация договора в Росреестре.

Если документ не оформлен должным образом, он признаётся недействительным.

Законодательство не предусматривает обязательное заверение договора купли-продажи. Исключение составляют сделки по отчуждению:

  • недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или признанному ограниченно дееспособным;
  • долей в праве общей собственности на жильё.

Содержание договора купли-продажи

Структура договора купли-продажи недвижимости включает в себя следующие положения:

  1. Сведения о продавце и покупателе.
  2. Предмет договора.
  3. Цену и порядок расчётов.
  4. Передачу жилого помещения и переход права собственности к покупателю.
  5. Гарантии состоятельности сделки.
  6. Права и обязанности сторон.
  7. Заключительные положения.
  8. Реквизиты и подписи сторон.

В договор купли-продажи квартиры на средства материнского капитала важно включить такую информацию:

  • наименование документа, дату и место его составления;
  • паспортные данные сторон сделки и контактную информацию;
  • обязательство продавца передать в собственность покупателя недвижимость, которая является предметом договора;
  • сведения об объекте недвижимости с указанием его характеристик;
  • реквизиты правоустанавливающего документа на квартиру (выписка из ЕГРН);
  • сумму, которую покупатель обязуется выплатить продавцу;
  • порядок проведения расчётов;
  • порядок вступления договора в полную силу;
  • количество человек, зарегистрированных в квартире на момент оформления документа;
  • уведомление об отсутствии на недвижимости обременений;
  • подтверждение дееспособности сторон;
  • порядок перехода квартиры в собственность покупателя;
  • подписи сторон.

В договоре купли-продажи квартиры с привлечением маткапитала вписываются сведения о сторонах сделки и исчерпывающая информация об объекте недвижимости

Отличия от простого договора купли-продажи квартиры:

  1. В договоре обязательно фиксируется, что при покупке используются средства материнского капитала. Если этих средств не хватает для полной оплаты (обычно так и происходит), вписывается сумма, которую покупатель оплачивает из своего кармана.
  2. В документе даётся указание на обязательство о выделении долей всем членам семьи (имеются в виду новые владельцы) в приобретённой квартире или же на соглашение, где указаны размеры долей.
  3. Если предполагается рассрочка по выплате всей суммы за квартиру, это также нужно прописать в договоре.

Законодательство не запрещает приобрести долю в квартире с участием средств государственной субсидии. Эта возможность предоставляется, если покупаемая часть жилой площади представляет собой отдельное помещение (т. е. является не проходной комнатой). Приобрести долю квартиры законом разрешается только в том случае, когда жильё пригодно для проживания в нём несовершеннолетних детей и родителей.

Семья может купить комнату на средства маткапитала, если та соответствует санитарным нормам

Договор купли-продажи может быть оформлен с привлечением представителя. Для этого понадобится оформить соответствующую доверенность.

В доверенности должно быть прописано:

  • место и дата составления документа;
  • паспортные данные доверителя и уполномоченного лица (полное имя, место проживания, серия и номер документа, дата рождения);
  • перечисление действий, которые может осуществлять лицо;
  • время, в течение которого документ будет являться действительным;
  • право передоверия (если есть необходимость).

В доверенности на приобретение квартиры с участием маткапитала должны быть перечислены действия, которые вправе осуществлять представитель владельца сертификата

Инструкция по оформлению договора купли-продажи квартиры с участием материнского капитала

В начале статьи уже были описаны этапы сделки купли-продажи квартиры с привлечением материнского капитала. Теперь необходимо определиться, какие действия совершаются при оформлении соответствующего ДКП.

Последовательность действий при оформлении договора:

  1. Предъявление всех необходимых документов обеими сторонами.
  2. Заполнение договора купли-продажи, т. е. внесение сведений об участниках сделки, характеристика объекта недвижимости. Обязательно оговариваются сроки расчёта и уточняются банковские реквизиты продавца. В последнем случае продавцу нужно взять в банке полные реквизиты счёта на бланке банке с печатью. Оригинал отдаётся покупателю. Это необходимо для того, чтобы в случае запроса ПФР подтверждения банковских реквизитов, покупатель смог предъявить бумагу.
  3. Направление владельцем сертификата в ПФР запроса на одобрение сделки. Там также необходимо взять справку о размере (остатке) средств материнского капитала, чтобы продавец смог увидеть, какая сумма вносится из бюджета.

    Для получения справки об остатке средств материнского капитала также обращаются в ПФР

  4. Подписание акта приёма-передачи недвижимости. Делается это после получения документов о регистрации перехода права собственности на квартиру. В документе фиксируется, что расчёты произведены частично и МК будет перечислен в согласованные сроки.

    В передаточном акте должно быть указано, что квартира по техническому состоянию соответствует санитарным и техническим требованиям

  5. Стороны вправе подписать второй акт уже после перечисления МК. В нём указывается, что все расчёты произведены.

Документы, необходимые при оформлении договора купли-продажи:

  • удостоверение личности родителей, получивших от государства средства МК;
  • личные документы ребёнка (паспорт или свидетельство о рождении);
  • бумаги, подтверждающие, что жильё находится в собственности семьи (правоустанавливающие документы);
  • сертификат на МК;

    Одним из документов, необходимых при заключении сделки купли-продажи квартиры с привлечением бюджетных средств, является сертификат на материнский капитал

  • доверенность, если сделку будет осуществлять не родитель, а его представитель;
  • расписка о передаче продавцу собственных средств покупателя;
  • справка о составе семьи, подтверждающая выписку всех граждан на момент совершения сделки (предъявляется продавцом);
  • согласие супруга (супруги) на продажу квартиры (также от продающей стороны);

    Продавец квартиры должен заручиться нотариально удостоверенным согласием своей второй половины на продажу недвижимости

  • разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры (если недвижимость была приобретена также на средства МК).

    Если отчуждаемая квартира в своё время была приобретена с привлечением средств маткапитала, необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства на её продажу

В Пенсионный фонд владельцем сертификата подаются следующие документы:

  • заявление о распоряжении средствами материнского капитала;
  • свидетельство о страховании в ПФР;
  • сертификат на МК, принадлежащий заявителю;
  • документально заверенное обязательство заявителя оформить квартиру в совместную собственность всех членов семьи;

    Если заявитель не предъявит обязательство о передаче квартиры в долевую собственность всех членов семьи, ПФР не разрешат использовать средства маткапитала

  • копии документов, удостоверяющих личность всех членов семьи (паспорта и свидетельства о рождении детей);
  • предварительный договор купли-продажи;
  • номер банковского счёта продавца;
  • СНИЛС заявителя;
  • правоустанавливающие документы на квартиру.

В Росреестр для регистрации права собственности на жилой объект подаются такие бумаги:

  • заявление о регистрации права собственности на квартиру;

    В заявлении о регистрации права собственности на недвижимость указываются технические характеристики приобретённого жилья

  • документы, удостоверяющие личность всех участников сделки;
  • правоустанавливающие документы недвижимость (выписка из ЕГРН);
  • справка о составе семьи, подтверждающая выписку всех граждан на момент совершения сделки;
  • расписка о передаче продавцу собственных средств покупателя;
  • согласие супруга (супруги) продавца на продажу дома.

Обнаружена ошибка: что делать

При составлении и сборе всех документов, включая ДКП квартиры с использованием средств материнского капитала, требуется внимательность и точность. При наличии ошибок в договоре государственные органы могут признать его недействительным. ПФР уделяет особое внимание содержанию документа.

Рекомендуется проверять следующие параметры договора перед подачей на регистрацию и в ПФР:

  • личные сведения о сторонах сделки;
  • код подразделения, которое выдало удостоверение личности;
  • фактические данные сделки (в т. ч. банковские реквизиты продавца недвижимости) и пр.

В случаях, когда были обнаружены ошибки, возможны следующие варианты:

  1. В процессе регистрации можно попросить заменить документ с ошибкой на правильно составленный.
  2. Если заменить документ не позволяется, нужно составить дополнительное соглашение к нему.

Дополнительное соглашение — специальный документ, который оформляется при необходимости внесения существенных изменений в первоначальный документ. Он может менять отдельные условия основного договора или даже разделы целиком. Заключается в той же форме, в какой был заключён основной договор.

Дополнительное соглашение к договору купли-продажи содержит сведения такого рода:

  • наименование документа;
  • дату и место составления;
  • реквизиты всех сторон;
  • реквизиты основного договора (дату и место его составления, номер при наличии);
  • перечень условий, которые следует изложить в новом варианте документа;
  • условия вступления в силу дополнительного соглашения;
  • подписи сторон.

В дополнительном соглашении к договору купли-продажи фиксируется, какие положения основного договора меняются, а какие остаются в неизменном виде

Основания для расторжения ДКП

Иногда случается, что после заключения договора купли-продажи появляется необходимость в его расторжении. Причины этого могут быть разными (например, покупатель выехал в другой регион и не может приехать или же наличие существенного нарушения условий договора). ГК РФ не запрещает сторонам, заключившим договор купли-продажи недвижимости, расторгнуть его (если участники соглашения ещё не рассчитались между собой). Делается это по общим правилам расторжения договоров.

ДКП может быть расторгнут:

  1. По согласию сторон. Для расторжения договора купли-продажи потребуется подписание соглашения двумя сторонами в той же форме что и сам договор купли-продажи.
  2. По инициативе одной из сторон. Для этого необходимо обратиться в суд с соответствующим иском.

Основания для расторжения могут быть следующими:

  • существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (основание для мирного урегулирования вопроса);
  • отказ или нежелание продавца в передаче покупателю объекта договора;
  • отказ продавца в передаче документов, относящимися к объекту сделки, в установленный покупателем разумный срок их получения;
  • при отказе продающей стороны в страховании предмета сделки, если на него по договору возлагается данная обязанность;
  • при несоблюдении продающей стороной указанных сроков передачи квартиры в собственность;
  • покупающая сторона отказывается оплатить сумму по договору;
  • покупатель отказывается страховать объект сделки, в то время как по договору это является его обязанностью;
  • неисполнение обязательств покупателем в установленный договором период.

Однако стоит помнить, что невозможно расторгнуть зарегистрированный договор купли-продажи объекта недвижимости, когда уже были полностью исполнены обязанности сторон и зарегистрирован переход права собственности.

Для того чтобы в дальнейшем не возникло непредвиденных проблем, при заключении договора купли-продажи необходимо предусмотреть все возможные ситуации.

Договор купли-продажи квартиры с привлечением МК имеет некоторые существенные отличия от обычного ДКП. Помимо общих положений в нём фиксируется, что объект недвижимости приобретается с использованием бюджетных средств. Также особое внимание уделяется порядку расчёта с продавцом и переходу прав на квартиру к новому владельцу. В договоре подтверждается наличие обязательства о выделении долей всем членам семьи, ведь без этого ПФР не даст добро на сделку. При необходимости договор купли-продажи квартиры может быть расторгнут, но не в том случае, если уже были полностью исполнены обязанности продавца и покупателя.

Главное за день —> Просмотров 659

Согласно ст. 7 закона № 256-ФЗ «О дополнительных мерах поддержки семей, имеющих детей», трата материнского капитала допускается на улучшение жилищных условий, в том числе за счет покупки квартиры. Чтобы сделка прошла успешно, нужно учесть все особенности оформления договора купли-продажи (далее ДКП).

Особенности ДКП с маткапиталом

Договор с использованием материнского капитала невозможно заключить без участия Пенсионного фонда РФ (далее ПФ). Только такой вариант использования средств государственной поддержки на приобретение новой жилплощади будет законным. ПФ считается «держателем» сертификата до момента использования государственного пособия получателем и должен дать одобрение на сделку.

Сумма материнского капитала составляет 453 026 руб., которую можно использовать на приобретение недвижимости на вторичном рынке или в новостройке для погашения полной стоимости (что при такой сумме фактически невозможно) или ее части. Если ранее использовались какие-либо выплаты, соответственно сумма для конкретной семьи будет меньше. Уточнить остаток средств на счету лучше заранее.

Для заключения ДКП с маткапиталом необходимо:

  • Найти квартиру, соответствующую требованиям закона (нахождение на территории РФ, изолированность от других помещений, пригодность для длительного проживания).
  • Обсудить с продавцом особенности перечисления оплаты (в частности, необходимость отсрочки платежа).
  • При достижении согласия – оформить и подписать договор.
  • Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
  • Подать ДКП в Пенсионный фонд с заявлением на распоряжение государственной материальной помощью для получения одобрения.

Именно из-за длительного ожидания перечисления средств (иногда до 3-х месяцев) и вероятности отказа в использовании маткапитала далеко не все продавцы соглашаются на подобные сделки.

Что учесть при составлении документа

Одно из условий предоставления маткапитала на покупку недвижимости – обязательное предоставление долей всем членам семьи (п. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ). Сделать это можно при оформлении жилья непосредственно в процессе покупки или не позднее полугода с даты сделки (при условии наличия нотариального обязательства совершить такие действия). Рекомендуется не откладывать этот момент по следующим соображениям:

  • Для выделения долей придется повторно обращаться в Росреестр, собирать необходимые документы и оплачивать государственную пошлину. Для экономии времени и денег лучше сразу включить необходимые пункты в заключаемый ДКП.
  • Оформление нотариального обязательства потребует дополнительных затрат.
  • Можно просто забыть о необходимости выделения долей для детей и супруга. Ответственности в российском законодательстве за нарушение пока не предусмотрено, но иногда проводятся прокурорские проверки по просроченным обязательствам, по результатам которых выносится предписание устранить нарушение. Кроме того, возникает риск аннулирования сделки из-за отзыва сертификата Пенсионным фондом.

Таким образом, в договоре купли-продажи в зависимости от состава семьи может быть отражено несколько покупателей. От имени детей до 14 лет подписывать документ будет один из родителей, при возрасте 14-18 лет – подпись ставит сам несовершеннолетний и родитель (подтверждая тем самым согласие на покупку в качестве законного представителя).

Как составить договор?

Поскольку средства материнского капитала невозможно получить до заключения сделки, обычно составляется договор купли-продажи квартиры в рассрочку с условием погашением задолженности за счет материальной помощи. Он оформляется в письменной форме (ст. 550 ГК РФ) с указанием следующих данных:

  • Название документа, дата и место проведения сделки.
  • Персональные сведения сторон сделки. Определяется, кто является продавцом, а кто – покупателем. Для каждой стороны указывается ФИО, место регистрации и фактического проживания, паспортные данные. Информация переносится из документов, удостоверяющих личность.
  • Предмет договора. Указывается подробное описание недвижимости: полный адрес, этажность, площадь (общая и жилая), количество комнат, кадастровый номер объекта и другие характеристики, позволяющие идентифицировать конкретную квартиру. Важно проверить соответствие всех данных в кадастровой и технической документации. При выделении долей указываются их размеры.
  • Сведения о документе, подтверждающем право собственности продавца на жилье (название, дата выдачи, реквизиты).
  • Стоимость недвижимости. Цена прописывается в национальной валюте цифрами и прописью. Следует указывать полную сумму, которую продавец должен получить от покупателя (именно ее гарантированно можно вернуть в случае спорных ситуаций и расторжения сделки).
  • Порядок оплаты. Указывается, что оплата будет проведена с использованием средств материнского капитала посредством перечисления средств от ПФ на счет продавца, какая часть недвижимости оплачивается за его счет и в какие сроки владелец сертификата подает заявление о распоряжении маткапиталом. Также нужно обозначить банковские реквизиты продавца для перечисления платежа и порядок передачи покупателем остатка суммы (если маткапитала не хватает для полной оплаты).
  • Указание об отсутствии обременений, прописанных лиц и других препятствий для передачи жилплощади от продавца к покупателю.
  • Порядок решения спорных ситуаций. Здесь должны быть прописаны не только потенциальные общие конфликтные ситуации, но и порядок решения споров, связанных со сложностями по перечислению маткапитала (например, на случай отклонения ПФ заявления о распоряжении материнским капиталом).
  • Порядок вступления договора в законную силу и приобретения прав собственности. Документ вступает в законную силу сразу после подписания всеми сторонами.
  • Необходимость государственной регистрации перехода прав собственности. Прописывается планируемая регистрация в органах Росреестра по месту заключения сделки.
  • Личные подписи сторон сделки с расшифровкой.

Образец договора купи-продажи квартиры с маткапиталом

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с материнским капиталом

Регистрация в Росреестре

Подписанный ДКП направляется в Росреестр для регистрационных действий по переходу права собственности. Это можно сделать напрямую, через МФЦ или нотариуса (если он заверял документ). Дополнительно стороны подают:

  • заявление о госрегистрации перехода права;
  • паспорта/свидетельства о рождении каждого участника сделки;
  • выписку из ЕГРН;
  • правоустанавливающие документы продавца;
  • выписку из домовой книги об отсутствии прописанных лиц;
  • выписку о состоянии счетов по оплате коммунальных услуг (чтобы подтвердить отсутствие задолженности.
  • квитанцию об оплате госпошлины покупателем (по желанию).

Подача договора в ПФ

После завершения регистрационных действий в Росреестре владелец сертификата (как правило, мать) обращается с договором купли-продажи в ПФ для одобрения сделки. Он или его законный представитель (при наличии доверенности) пишет заявление о распоряжении средствами, где указывается целевое назначение траты и необходимая сумма (весь имеющийся маткапитал или его часть).

Дополнительно подается пакет документов:

  • Паспорт заявителя.
  • Свидетельства о рождении детей.
  • Свидетельство о браке.
  • Материнский сертификат.
  • Копия ДКП с отметкой Росреестра.
  • Выписка из ЕГРН, где в качестве собственника указан владелец сертификата/его супруг.
  • Нотариально заверенное обязательство о выделении долей каждому члену семьи (если это не отражено в ДКП)
  • Справка об остатке средств на счету маткапитала (выдается ПФ или МФЦ).
  • СНИЛС всех членов семьи.
  • Справка из банка об открытии счета на имя продавца (бывшего собственника недвижимости).

Отсутствие какого-либо документа или ошибки в его составлении – наиболее распространенные причины отказа ПФ в использовании маткапитала. Перечень бумаг, правила их подачи представлены в Постановлении Правительства РФ № 862 от 12.12.2007.

Подать заявление и документы можно в отделение ПФ по месту жительства владельца сертификата, через МФЦ, почтовым отправлением или через личный кабинет сайта Госуслуг.

Мнение экспертаСемен ФроловЮрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.На рассмотрение отводится 30 рабочих дней (то есть учетом выходных и праздников это будет около 40 календарных дней), еще до 10 банковских дней требуется на перечисление денежных средств на личный счет продавца (не покупателя!). Подобная мера предусмотрена для защиты от мошеннических действий и обналичивания средств на другие цели, не предусмотренные законодательством. Таким образом, примерный срок ожидания выплаты составляет 45-55 дней после подачи документов. Кроме того, возможны задержки в случае сбоев в системе ПФ по обслуживанию населения или при наличии больших очередей.

Для контроля ситуации покупателю желательно поддерживать связь с продавцом, чтобы узнать о перечислении средств. Кроме того, такое уведомление должны направить и сотрудники ПФ. В случае отказа заявитель вправе обратиться в суд для оспаривания решения.

Какую опасность несут ошибки в документах

Все сведения о покупаемой недвижимости нужно вносить в договор согласно технической документации, о сторонах сделки – согласно документам, подтверждающим личность. При этом важна предельная внимательность, поскольку любые ошибки могут стать основанием для признания документа недействительным или отказа в использовании маткапитала. Особенно скрупулезно ДКП будут изучать специалисты ПФ. Среди распространенных ошибок:

  • Нарушение порядка нумерации пунктов договора.
  • Отсутствие некоторых паспортных данных. В некоторых отделениях ПФ обязательно требуется указывать код подразделения, выдавшего паспорт.
  • Неточности в датах/месте рождения. Информация должна полностью соответствовать паспортным данным, даже если расхождения, на первый взгляд, незначительны (например, место рождения г. Ставрополь или гор. Ставрополь).
  • Неточности в платежных документах (в имени плательщика, адресе, самих квитанциях).

Дополнительно обезопасить себя, можно показав ДКП сотруднику Пенсионного фонда перед подачей документов в Росреестр, чтобы тот указал на недочеты и подсказал варианты их исправления.

Если ошибки уже были допущены, решить проблему можно одним из следующих способов:

  • В процессе регистрации (вплоть до момента отправки в архив): просить о замене документа с ошибками на правильный экземпляр.
  • После завершения регистрации перехода права собственности: составлять дополнительное соглашение к ДКП с указанием правильных формулировок и подавать его сначала в Росреестр для регистрации, затем снова в ПФ и ожидать повторного рассмотрения.

В договоре купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала большое значение имеет грамотность и правильность составления каждого пункта. Стоит ли сразу вписывать всех членов семьи в качестве собственников? Какие формулировки использовать для описания порядка оплаты средствами маткапитала? Как урегулировать трудности на случай отказа в его выдаче? На бесплатной консультации юристы нашего сайта помогут разобраться со всеми нюансами. При необходимости они готовы принять непосредственное участие в проведении сделки купли-продажи и проследить за выполнением всех требований законодательства.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!АнонимноИнформация о вас не будет разглашенаБыстроЗаполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юристИспользуемые источники:

  • https://pfrp.ru/faq/dogovor-kupli-prodazhi-s-ispolzovaniem-materinskogo-kapitala.html
  • https://dogovor-urist.ru/договоры/образец-договор_купли-продажи_недвижимости_с_использованием_материнского_капитала/
  • https://ozakone.com/semejnoe-pravo/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-ispolzovaniem-materinskogo-kapitala.html
  • http://law-divorce.ru/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-materinskim-kapitalom-obrazets/

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Илья Коршунов
Наш эксперт
Написано статей
134
Добавить комментарий